Överlåtelsebesiktning – vad ingår

Överlåtelsebesiktning är ett begrepp som de flesta förknippar med villaköp. Men frågan dyker allt oftare upp även när någon köper en bostadsrätt: ska jag anlita en besiktningsman, och vad får jag i så fall för pengarna? Här förklarar vi vad besiktningen är, varför bostadsrätt skiljer sig från villa och hur du kan undersöka en lägenhet på ett vettigt sätt.

Vad är en överlåtelsebesiktning?

En överlåtelsebesiktning görs när en fastighet byter ägare, och den omfattar oftast byggnaderna. Syftet är att hitta fel och risker innan köpet blir bindande, eller att dokumentera skicket så att både köpare och säljare vet vad som gällde. Besiktningsmannen går igenom huset med ögon, händer och enkla mätinstrument och skriver sedan ett protokoll.

Bostadsrätt är inte samma sak som villa

Här finns en viktig skillnad. Vid köp av villa gäller andra regler än vid köp av bostadsrätt. Konsumentverket skriver att köplagen inte innehåller någon undersökningsplikt för bostadsrätter, men myndigheten råder ändå köpare att undersöka bostaden själv eller med hjälp av en oberoende besiktningsman.

Du är alltså inte skyldig att besikta, men det kan vara klokt, särskilt om lägenheten har renoverats av tidigare ägare. Föreningen ansvarar för huset i stort, men fel i lägenhetens inre, som ett dåligt utfört badrum, kan bli ditt problem.

Vad en besiktning av en bostadsrätt brukar omfatta

Innehållet bestäms av uppdraget, så be alltid om en skriftlig beskrivning innan du beställer. Vanliga moment:

• Våtrum. Badrum och tvättstuga i lägenheten, med fokus på tätskikt, golvbrunn och tecken på fukt.
• Kök. Diskmaskin och kyl/frys, med fokus på läckage och fukt under och bakom.
• Fönster och balkong. Skick, tätning och eventuella skador.
• Ytskikt. Golv, väggar och tak, sprickor och missfärgningar.
• El och ventilation. Synliga brister och sådant som bör kontrolleras av behörig fackman.
• Renoveringar. Om det finns dokumentation från tidigare arbeten, och om föreningen har godkänt ingrepp som krävde tillstånd.

Fråga också om besiktningsmannen tittar på lägenhetsdörren. Det är inte alltid en del av en vanlig besiktning, men det är värt att kontrollera att dörren går att låsa ordentligt och att den stänger tätt. Stöldskyddsföreningen påpekar att lägenhetsdörrar kan vara brand-, ljud- eller inbrottsklassade. Har den tidigare ägaren bytt dörr kan det därför vara bra att be om dokumentation på dörrens klassning.

Äldre hus på Östermalm

Merparten av bebyggelsen på Östermalm är från åren 1880–1930. Lägenheterna i de husen har ofta byggts om flera gånger, ibland med stora ingrepp i kök och badrum. En besiktning ersätter inte samtal med föreningen. Fråga styrelsen om pågående eller planerade stambyten, fasadrenoveringar och fönsterbyten, och läs årsredovisningen och underhållsplanen.

Vad besiktningen inte gör

En besiktning är ingen garanti. Den hittar sådant som syns eller märks vid besöket, inte dolda fel bakom kakel eller under golv. Besiktningsmannen kan rekommendera fortsatt teknisk undersökning, till exempel fuktmätning, om något verkar misstänkt. Det kostar extra men kan vara värt det.

Om du upptäcker fel efteråt

Enligt Konsumentverket kan du reklamera fel i en köpt bostadsrätt inom två år från tillträdesdagen, och du måste klaga inom rimlig tid efter att du upptäckt felet. Har du ett besiktningsprotokoll från före köpet blir det lättare att visa vad som var känt och vad som inte var det.

Så går du tillväga

1. Bestäm om du vill ha en besiktning och be säljaren om tillåtelse i god tid före kontraktsskrivningen.
2. Välj en besiktningsman som inte har kopplingar till säljaren eller mäklaren.
3. Läs uppdragsbeskrivningen och fråga vad som ingår.
4. Var med på besiktningen och ställ frågor.
5. Läs protokollet noga och fråga om allt du inte förstår.
6. Använd protokollet i förhandlingen, eller som underlag för att avstå från köpet.